Zack (Dylan Sprouse) y Cody Martin (Cole Sprouse) son dos hermanos gemelos que viven con su madre Carey (Kim Rhodes) en una suite de la planta 23 en el hotel Tipton, en Boston, después de haberse separado de su padre y de haber vivido en casa de su abuela. Carey trabaja en el hotel como cantante. Los dos hermanos no paran de meterse en líos y de volver loco al gerente del hotel: el señor Moseby (Phill Lewis). Por otra parte, está London Tipton (Brenda Song), la heredera del hotel, que siempre mete en sus problemas a Maddie (Ashley Tisdale), la chica de la pastelería de la que está enamorado Zack.